借地権 ( しゃくちけん )

借地権とは建物の所有を目的とする地上権および土地の賃借権のことをいいます。「ただ単に土地を借りる権利ではない」、つまり、「自己所有の建物を建てるため、他人の土地を借りる権利」の事です。

建物の敷地となる土地の権利には、所有権と借地権とがあります。

"建物所有を目的とする"借地権の場合には土地の所有者 (地主) が別に居て、毎月地主へ地代を支払うことになっています。
なお、土地の固定資産税は地主が支払い、建物の固定資産税は建物を購入した方の負担です。

借地権の種類

借地権には、 「地上権」 と 「賃借権」 とがあります。

地上権の場合はその権利 (土地の権利) を登記することができ、地上権の土地上の建物を第三者に売却したり転貸することも自由です。一方、賃借権の場合には売却や転貸にあたり、土地所有者 (地主) の承諾を得なければなりません。
マンションは地上権の場合が多いですが、借地権の一戸建では賃借権が通常です。
なお、 "建物所有を目的としない" 借地権 (駐車場など) は、借地借家法でいうところの借地権ではありません。

借地権には旧法と新法があります

借地借家法は平成4年に改正されていますが、それ以前から設定されている借地権には、引き続き旧借地法が適用されます。旧法ではその存続期間が木造住宅などで最低20年 (法定30年) 、マンションなどでは最低30年 (法定60年) となっています。
新借地借家法では建物構造に関係なく最低30年 (これ以上の期間は自由) とされたほか、旧法ではあいまいだった地主からの更新拒絶の要件を、新法ではある程度明確にしています。
ただ、実際に取引されている借地権付き一戸建ての多くは、旧借地法による賃借権となっています。

借地権(旧法賃借権)のメリットとデメリット

メリット
・所有権に比べて価格が安い
・整形地など条件のいい土地が多い
・土地の固定資産税の負担はない
・契約期間が満了しても更新して住み続けることができる
・見た目は、所有権の物件との違いはない
 

デメリット
・自分の土地ではない(借地権者・借地人となる)
・地代の負担がある
・更新時には更新料が必要
・建替え、譲渡(売却)等の際には、地主の承諾が必要(承諾料が必要の場合あり)
・担保評価は所有権よりも低くなる
・売却するときは所有権よりも安い

なかなか普及しない新法(定期借地権)

平成4年の新借地借家法で新たに設けられた「定期借地権」 の規定。定期借地権は契約期間を50年以上とし、契約の更新がなく建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことです。建物買取請求権のないものです。
地主が借主に土地を貸すとなかなか返してもらえない、借主にすれば保証金等が高いという従来の『借地法』。しかしその一方、一定期間でいいから安く土地を借りたいという需要も多くありました。そんな借地の利用の幅を広げるために導入されたのが一定の要件の下で、更新のない借地権を認めたのが定期借地権制度です。
確定的に借地関係が終了するため、権利関係が安定しやすく、地主にとっては利用計画を立てやすくなるため、不動産の流通・有効活用を促進すると考えられています。定期借地権には、以下の3種類があります。

1.一般定期借地権:存続期間を50年以上と定めることが要件
2.建物譲渡特約付借地権:借地権を設定した日から30年以上を経過した日に借地上の建物を借地人から地主に譲渡することをあらかじめ約束して借地をするもの
3.事業用借地権:事業目的で存続期間を10年から20年以下と設定するもの

分譲価格も安く設定でき、土地流動化の切り札ともいわれた 「定期借地権」 ですが、まだまだ当初のもくろみほどには普及していません。新しい制度ですから50年後にどんな問題が起きるのか、土地所有者 (地主) と借地人の双方ともに不安感が残るようです。

また、この借地借家法が施行された1992年 (平成4年) 8月1日以前から存続する借地権には、廃止された旧 「借地法」 が、引き続き適用されることになっており、実際に中古市場で流通している借地権物件もその大半が旧法適用になっています。

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