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売るのが先?買うのが先?(住替えのチェックポイント)

「売り」と「買い」、どちらが先か?
戸建、マンションのどちらであっても、不動産の買換えは「売り」と「買い」のタイミングについて、皆様大変苦労をされていらっしゃいます。
この問いはまさに「卵」と「にわとり」にも似ていて、絶対的な答えはなく、ケース・バイ・ケースであるのが実態です。

売却を先行した場合の考え方

売却を先行した場合、確かに、万一売れ残った場合のローン二重払いや、予定していた売却益が入らずに買換え物件の購入(決済)が不履行になる等の金銭面のリスクは大部分回避できるのですが、逆に、気に入った買換え物件が見つからなかった場合でも売却期日までに物件を引き渡さなければならないため、妥協点の多い購入になってしまったり、最悪、一旦仮住まい(借家)をしながら探し続けることになる可能性もあります。この場合、二次的な経費 を発生させるリスクもあるといえるのです。

購入を先行した場合の考え方

購入を先行した場合は、売却先行の逆で、理想的な買換え物件を購入することはできますが、 購入物件の決済時までに売り物件を換金しなければならないため、万一売れ残ってしまった際の金銭面のリスクが大きな問題として残ることになります。

売り先行がおすすめ

では、上記2点のリスクへの考え方を踏まえた上で、理想的な買換えを行うためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか?

簡単に言えば、「売り(売却)と買い(購入)は同時進行で行うが、売りが買いを半歩リードしている」となります。具体的には、売却を依頼(媒介)し、お客様の反応を見ながら同時進行で購入物件もまめに見学し、なるべくならば購入物件は引渡しサイドが長い未完成物件にすることが理想的です。 この方法は、売却活動期間を長く取れることにより、売れ残るリスクを回避することにもつながり ます。そしてポイントは、売却の依頼(媒介)を「買い取り保証付媒介契約」にすることです。

これは、一定期間希望価格(市場価格)にて売却活動をし、万一期間内で売却に至らなかった場合には、当初設定した買取(下取)価格(=市場価格の90%前後)にて業者が買い取る特約をつけた媒介契約を意味します。これにより、少なくとも最低売却価格が保証されるため、資金計画が下方に狂うことがなくなり、「最も安心できる、買い替えの強い味方」となります。

住替えは人生計画の中でも一大事。満足のいく物件を購入できるよう、お役に立ちましたら幸いです。

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